“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的提出，旨在纠偏过往房地产市场过度金融化的乱象，这一导向本身无可厚非。但在政策落地与市场引导过程中，出现了“矫枉过正”的偏差——过度强调居住属性的单一维度，将资产保值、金融属性视为洪水猛兽予以压制，忽视了房地产作为国民经济支柱产业的复合属性。这种属性认知的错位，引发了家庭财富缩水、产业链萎缩、地方财政承压等一系列连锁反应，成为当前经济下行压力加大的重要诱因之一。厘清房地产多重属性的内在逻辑，重构属性平衡，已成为破解经济困局的关键抓手。
一、三重属性“跛脚”：最新数据下的失衡图景
房地产的三重属性如同鼎之三足，缺一不可。居住属性是其民生根基；资产保值属性源于土地稀缺与住房刚需，使其成为家庭财富的核心载体；金融属性则体现在与银行、信托、债券市场的深度绑定，是拉动上下游产业的资金枢纽。2024年三季度央行《城镇家庭资产负债调查报告》显示，住房仍占我国城镇居民总资产的62%，但资产价格回撤已使户均净值较2021年峰值缩水13.6万元。与此同时，2025年11月全国70城二手住宅价格指数同比下跌7.4%，连续20个月负增长，跌幅仅次于2014—2015年“去库存”前期，但彼时居民收入增速仍保持8%以上，而2025年前三季度全国居民人均可支配收入实际增速仅4.9%，“收入—房价”缺口显著拉大，资产属性被严重削弱。
二、需求端“冰封”：限购限贷的叠加效应
2022—2024年，全国累计出台紧缩性调控政策高达1700余次，其中一线城市“认房又认贷”标准始终未见实质性放松。2025年12月，北京、上海首套平均房贷利率仍维持在LPR+55BP，远高于欧美日韩等主要经济体2%—3%的按揭利率中枢。高利率叠加高首付，直接抑制了改善性需求：2025年1—11月，全国商品住宅销售面积9.1亿平方米，同比再降18%，较2021年高点累计回撤42%；30大中城市新房成交套数仅为2019年同期的54%。需求端“冰封”导致库存再次高企，11月末广义库存（已开工未售+待售）升至28.4亿平方米，去化周期突破28个月，重回2015年高位。
三、供给端“失血”：民营房企违约与“白名单”落地难
资产价格持续下跌，使房企存货减值计提激增。2024年年报显示，TOP50上市房企资产减值损失合计超4200亿元，同比增2.3倍。2025年前11月，民营房企境内债券违约额达1880亿元，占全部房企违约额的83%。尽管住建部2024年初推出“白名单”制度，拟向优质项目提供2.5万亿元融资支持，但截至2025年11月末，商业银行实际投放仅1.1万亿元，到位率不足45%。供给端“失血”直接传导至土地端：2025年1—11月，全国300城住宅用地成交建面4.2亿平方米，同比下降35%，土地出让金收入2.05万亿元，同比降38%，与2021年峰值相比“腰斩”。地方财政对土地依赖度仍高达36%，收入骤降使部分中西部省份出现公务员工资缓发、公交停运现象，财政—金融—房地产三角循环遭遇“断链”风险。
四、产业链“缩表”：钢铁、家电、后周期服务的同步降温
房地产业关联60余个上下游行业。2025年1—11月，全国粗钢表观消费量8.1亿吨，同比降9.2%，降幅创十年来新高；空调、冰箱、洗衣机内销出货量分别下滑12%、10%、8%，三大白电龙头应收账款周转天数同比拉长15—20天。后周期服务行业同样受创：贝壳研究院数据显示，2025年前三季度全国装修需求指数同比降32%，定制家居上市公司营收普遍下滑15%—25%，部分中小装企裁员比例高达40%。房地产“缩表”带动制造业、服务业同步“缩表”，对GDP的拖累效应显著。据国家信息中心测算，2025年房地产全产业链每减少1万亿元产值，将直接、间接拉低GDP增速约0.45个百分点。
五、金融端“负反馈”：按揭早偿与抵押物贬值双重挤压
房价持续下行触发居民“提前还贷潮”。2025年1—11月，全国个人住房贷款早偿率（提前还款额/当期应还本息）升至22%，较2022年提高9个百分点。早偿加速使银行零售资产端收缩，2025年三季度末，工农中建四大行个人按揭余额合计27.8万亿元，年内净减少5600亿元，为2009年以来首次负增长。与此同时，抵押物贬值导致对公房地产贷款违约率攀升。央行金融稳定局数据显示，2025年9月末，银行业房地产不良贷款余额达8223亿元，不良率4.1%，同比上升1.7个百分点。银行风险偏好下降，又进一步收紧新增授信，形成“房价跌—抵押物贬值—银行惜贷—销售更难—房价再跌”的负反馈循环。
六、国际镜鉴与政策再平衡：从“矫枉过正”到“精准滴灌”
回顾国际经验，2008年美国次贷危机后，美联储通过量化宽松的“资产端”修复，配合财政部对“两房”注资，迅速阻断房价螺旋式下跌；2012年欧债危机中，德国推出“住房儿童金”与购房税收抵扣，精准保护刚需和改善性需求，避免了房地产“硬着陆”。反观国内，2024年四季度以来，决策层开始调整政策力度：一线城市先后下调首付比例、缩短增值税免征年限；央行于2025年10月再次下调存量房贷利率35BP，预计每年减少居民利息支出1800亿元；住建部扩大“白名单”至3.5万亿元，并允许银行对暂遇困难的项目展期、续贷。这些“精准滴灌”举措有助于阻断负反馈，但政策力度与节奏仍需加快，以对冲市场惯性下滑。
七、重构三重属性平衡：破解经济困局的五大抓手
1. 需求端：继续降低交易成本。建议一线城市将首套首付比例降至20%，利率降至LPR-20BP；对“卖一买一”家庭给予退个税优惠，激活改善链条。
2. 供给端：推动“存量收储”与“以旧换新”。借鉴郑州、苏州经验，由地方国企以折扣价收购滞销现房，改造为保障性租赁住房，既消化库存，又增加保障房供给。
3. 金融端：设立“房地产稳定基金”。中央财政注资+银行配股，对出险项目实行“股+债”联动救助，避免“一刀切”抽贷。
4. 财政端：扩大专项债收购土地。允许地方政府用专项债资金回购流拍地块，转为公益或产业用途，平滑土地出让收入波动。
5. 预期端：强化“因城施策”透明度。建立房价、库存、租金“三指标”预警体系，当城市库存超24个月、房价同比跌超10%时，自动触发限购、限贷松绑，稳定市场预期。
结语
房地产并非简单的“夜壶”，而是牵动亿万家庭财富、地方财政和产业链安危的“压舱石”。过去三年，对居住属性的“单兵突进”已导致资产、金融属性“跛脚”，经济下行压力随之加大。未来只有在“房住不炒”的顶层设计下，重新校准三重属性平衡，才能让房地产从“风险源”回归“稳定器”，为2026年宏观经济企稳回升提供关键支撑。
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